房产税作为中外各国政府广为开征的古老的税种是对房屋征税，我国自古也有之。如周朝的“廛布”，唐朝的“间架税”，清朝初期的“市廛输钞”、“计檩输钞”，清末和民国时期的“房捐”等，都是对房屋征税。
中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。而现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是由国务院于1986年9月15日发布并从当年10月1日开始实施。
一、房产税的主要特点
其一，房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象是房屋。
其二，房产税的征税范围限于城镇的经营性房屋。对建在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋征税，对建在农村的房屋不管是否用于经营，都不征税。
其三，房产税根据房屋的经营使用方式规定不同的征税方法对于自用的房产，按房产的计税余值征税，税率1.2%，对于出租的房产，按租金收入征税，税率12%。
二、房产税的“房产”是以房屋形态表现的财产
（一）房产税中“房产”属于不动产
经济学上“动产”与“不动产”的划分。“不动产”是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。与之相对应的则为动产，“动产”是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物，一般指金钱、器物等。即经济学上是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。
税法对不动产又是如何规定的呢？现行相关税收规定中，增值税对此有过规定，《增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款规定：不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。其中，《财政部 国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号规定：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条第二款所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。财税[2016]36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。其中建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
综上所述，房产税中的“房产”，首先要满足“不动产”这个前提，具备房产功能。
（二）房产税中“房产”的界定
《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）第一条：关于“房产”的解释。“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
另外，《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）规定：加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。
通过上述规定可以看出，房产税中的“房产”的范围，比我们一般意义上理解的房产的范围要大，采取了概括式的表述：以房屋形态表现的财产。但是这个“财产”必须同时具备如下形态或功能：
1.有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）。说明，这里的“房产”能形成一个相对来说较为封闭的空间。
2.能够遮风避雨。同样说明空间的封闭性质，比如，财税[2008]123号中提到的加油站罩棚，虽然能避雨，但是不能遮风，而且不具备一定的封闭性，所以，不属于房产税中的“房产”。
3.可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资。说明这里的“房产”，其内部应该有相对封闭的空间，才能实现生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的目的。
综上所述，只有同时具备上述形态或功能的“房产”，才属于房产税规定的“房产”，才需要按规定缴纳房产税。
三、房产税的原值如何确认
从价计征中涉及的房产原值，并不等同于会计上房产入账的固定资产原值，这个需要特别注意，房产税的风险很大部分来自对房产原值的确认。
1.房产原值的基本规定
房产的原值，实际上就是房产的造价或者购置价。
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
从上述规定可以看出，不管是外购的还是自建的房产，税法上对于房产原值的确定是依据国家有关会计制度规定进行核算的，即根据会计制度的规定，应该计入房产原值的支出，都需要进行归集，以便正确核算房产的原值，而不是仅仅按照计入固定资产科目的房产原值进行确认。也就是说，如果企业发生的某项支出，按照会计的规定应该计入房产原值，但是，实际会计处理时，计入其他科目，那么在计算房产税的房产原值时，也应该包含该项支出。
上述规定也是提醒大家，在会计处理时不要人为的调整入账科目，应当严格按照会计的规定，正确核算房产的原值，以便正确计算缴纳房产税，尽量规避由此导致的税务风险。另外，如果企业对原有房屋进行改建、扩建的，需要相应增加房屋的原值。
2.土地价值如何计入房产原值
根据现行会计处理的规定，取得的土地使用权计入无形资产核算，在该地块上建设的房产，其固定资产的入账价值并不包含地价。但是，在计算房产税的房产原值时，却包含地价，这是房产税的特殊规定，也是大家应该重点关注的方面。《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
比如，某企业花费1000万元取得一地块，用于建设厂房，厂房的建设成本为2000万元，即厂房会计核算的固定资产原值为2000万元，不考虑其他因素，则计算房产税的计税原值应为3000万元。
另外，还要考虑容积率的问题。一般来说，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积。比如，一块土地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房屋，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房屋，需要按照房产建筑面积的2倍即4万平方米计算地价。假如地价是1亿元，那么需要计入房屋原值的为4000万元。
3.房屋附属设备和配套设施
《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）第二条规定：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
实际上，上述与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，在会计处理上，通常也是计入固定资产（房产）的原值，一般不单独核算。如果会计处理上确实进行了单独核算，在计算房产税的计税原值时，也应当包含上述附属设备或配套设施的入账价值。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）进一步明确：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
另外，173号公告对于更换附属设备和配套设施的房产税计算问题也做了如下规定：
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。即更换附属设备和配套设施，对于房产税来说，增加新原值，减少旧原值；对于易损坏、需要经常更换的零配件，因为其更换相对频繁，价值相对较低，为保持房产税申报的稳定性，可以不变更房产原值。
4.地下建筑房产税的征收规定
《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号，以下简称181号文件）规定：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据上述规定，对于房产税征收范围内的地下建筑，如果其使用功能符合房产税中“房产”的界定，也应当按规定征收房产税。
但是，根据181号文件的规定，地下建筑与地上建筑毕竟在占地及其他方面存在一定的差异，在对自用的地下建筑征税时，给与一定的“折扣”，具体折扣比例如下图：
另外，根据181号文件的规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。也就是说，适用从价计征时，如果属于单独的应税地下建筑，在征收房产税时，给与一定的“折扣”优惠；对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑计征房产税，不享受“折扣”优惠。
四、合理缴纳房产税应注意
1.合理选址
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围。
2.合理划分房屋和非房屋，正确核算房屋原值
房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。
注意：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，以及各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起计算原值。电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。按照国家税务总局《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
例如：某企业欲兴建一座花园式工厂，除厂房、办公用房外还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、喷泉设施等建筑物，总计造价为1.5亿元。如果1.5亿元都作为房产原值的话，该企业自工厂建成的次月就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例假设为30%）为：15000×（1-30%）×1.2%=126 （万元），即只要该工厂存在，每年就要缴纳126万元的房产税。该企业感到税负沉重，试问能否为该企业进行适当的筹划，降低其税负呢？
如果该企业将除厂房、办公用房外的建筑物，如停车场、喷泉设施等建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿上单独记载，那么这部分建筑物的造价就可以不计入房产原值，不缴纳房产税。
3.对外出租房产及场地，合理签订合同，
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。企业将房屋及场地对外出租，是有税收筹划空间的。租金是计算房产税的计税依据。对外出租房屋及场地的企业能否节税，确定租金大小是关键。因为房产税只对出租房产租金收入征税，出租场地不交房产税。所以要将对外出租房屋及场地分别核算，达到节税目的。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
4.巧用从价计征与从租计征
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。
假设某企业的房产原值为A，收取年租金B，那么我们可以有效的选择一个平衡点：
①从价计征应缴房产税A×（1－30%）×1.2%=A×0.84%；
②从租计征则应缴房产税B×12%。
③当B×12%= A×0.84%，亦即B=7%A时，选择从价计征选择从价和从租所负担的房产税一样。如果B>7%A时，选择从价征税,就是非常合算。
5.用足税收优惠政策
经财政部批准下列房产免收房产税：
①企业、单位自办的学校、医院（诊所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房产；
②老年服务机构自用房产；
③地下人防设施的房产。
企业如有上述用房，应用足税收优惠政策，以达节税目的。
