接盘有风险，必须用数字说话
很多新手投资人接盘时，凭的是“感觉”：
“我觉得这家店还行”，“我觉得租金有点贵”，“我觉得装修费用不了太多”，“我觉得这个转让费挺划算……”
“我觉得”，是对自己的极不负责任，接盘有风险，只有用数字说话，才能确保投资安全。
如何评估转让费是不是贵了？
今天分享一个简单好上手的转让费计算工具，大家可以拿来算算你的转让费，是不是贵了？
接盘的纠结
老猫看好一家酒店，店主声称自己的店是“下金蛋的母鸡”，
老猫开始也觉得不错，暗暗庆幸让自己是捡了漏。
从表面上来看，这是一家“三好”酒店，
位置好：老城之芯，地标之旁，大学对面，周边商务人群、旅行人群、学生人群络绎不绝，流量大且客户多元，堪称稀缺级黄金位置。
生意好：常常是它满房后，客户才会外溢到旁边的酒店；
运营好：OTA打分4.9分，好评如潮。
唯一不好的是：转让费不低，对方出价800万。
老猫有些心动，但也有自己的顾虑：“酒店开业六年了，接过来就要进行二次装修了，还得再投钱，再说，房租也挺贵……”
店主说：“这么好的位置！这么好的业绩！这种店打着灯笼都找不到，要不是我急着用钱，这么好的酒店，我是绝不会转的！当初我筹建还花了一年，现在你接过去，就能赚钱，这么好的机会，你捡了大漏！”
老猫一冲动，签了！
然而等他真的接手后，才发现：“这转让费太高了！店虽然好，可背上这么高的转让费，它不赚钱呀！”
如何计算转让费？
老猫踩得这个坑，也是很多新手酒店投资人的关注点：
如何判断转让费是否合理？
要计算转让费，需要先搞定四个前置数据：历史经营数据、投资总额、未来收入、成本。
我们逐一看一下：
1历史经营数据
这是决定接盘与否的重要依据，也是计算转让费的前提条件。
在接盘时，必须先搞清楚酒店的历史经营状况，重点了解收入、成本、利润率。
要求业主提供详尽的经营报表，需要看整年度的经营报表——因为酒店通常有明显的淡旺季，把时间线拉长后，看到的数据才更符合现实，具备参考价值。
酒店成本不外乎八大成本：
房租、人力、物料、能耗、销售、维修、品牌方成本（加盟店）、杂项等。
我们需要了解各大类成本是多少，占销售额比例是多少。
归类，是为了方便发现问题。
通过将酒店各类成本与行业平均水平做对比，就能一眼看穿该酒店的经营问题，比如说人力成本，中档酒店一般占比18%左右，如果该酒店人力成本远超这个数值，酒店可能存在人员冗杂、机构臃肿的问题，或者存在数据造假的情况。
2投资总额
接盘酒店的投资，主要包括中介费、鉴定费、转让费、二次装修费等。
我们接盘酒店后，不外乎三种改造策略：
微整形：只做局部维修和小规模翻修，以维持现状为主。
这就好比女生打个玻尿酸、做个光子嫩肤，日常保养以便保持年轻态。这种策略适用于业绩稳定的酒店，改造投入少，投资回报率高。
提升型：对酒店局部进行改造。
这就好比女生磨个下巴，把国字脸改成V字脸，小整小动，以弥补“妈生脸”的先天不足。酒店通过这种局部结构、功能调整，翻新那些老旧淘汰的设施，对产品进行优化，完成产品再定位，以便更好地满足现下的市场需求，提升酒店竞争力，也提升了酒店资产价值。
换头型：对酒店进行整体定位调整。
更换品牌、大规模改造，以重塑资产价值。这就好比改头换面式的整容，整到亲妈都不认识了。这种策略适用于核心地段的老破旧酒店。
由此可见，当投资目标不同、酒店先天条件不同时，改造策略也不同，改造费用也相差悬殊。
有些老酒店，改造费用之大，不亚于新筹建一家酒店。
曾遇到一位投资人，接盘时看走了眼，所接的酒店，内部机电系统已经糟烂透了，没法再用了，只能进行彻底改造，可酒店租期已经过半，剩余租赁期内都未必能收回改造成本。
不想掉到这种阴沟里，接盘时，最好请专业工程人员来进行评估，将需要改造的工程清单一项一项拉出来，核实工程量和造价。
3预估酒店收入
根据酒店不同的改造策略，收入估算也有所不同。
微整型和提升型酒店：
可以依据过往经营数据进行预估，不过要考虑到酒店的生命周期，比如到了尾期，随着酒店装修老化，收入也会有所下降。
换头型：
这种就不能根据原来的经营数据推算了，要根据重新定位后的品牌和产品来预估。
4预估酒店运营成本
运营成本=变动成本+固定成本
变动成本是指和销售额成正比，或为了直接获取销售额的费用，也就是随收入变化而变的费用，如：能耗费、布草费、原材料费、推广费、销售提成佣金等。
变成成本的计算，可以参考此前的历史经营数据。
固定成本是指和销售额不成比例，或为了酒店长久发展而投入的，维持酒店正常运营而花费的成本，也就是哪怕本月不开张，收入为零，也必须支出的成本，如房租、折旧（未计提完毕时）等。
如何计算转让费
得到上述数据后，我们便可以计算此次接盘酒店的投资回报情况了。
将上述数据逐项填入投测表格，计算投资回报率和回收年限，看是否符合自己的投资期望值。
老猫想接盘的让
从总表中可见，影响投资回报率的关键数据有：
转让费、二次装修费、收入、成本、房租等。
当二次装修费、收入、成本、房租这几个变量不变时，只调整转让费数值，看其对投资回报率的影响，便可以得出转让费多少时，这笔买卖可行，超过多少钱时，就不能考虑了。
以老猫为例，当转让费是800万时，需要近七年才能回本，而整个租赁期只剩下了八年，那这个肯定是没法接盘了。
这店没法接
当然，如果老猫有本事把转让费谈到300万，那这个生意还是可以做一下的。
主要看房租
瞧~~是不是有了谈判的依据了？
（
