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回迁房能不能买?刚需必看的一篇!

897次浏览     发布时间:2024-02-05 13:26:30    

最近我们买房群里经常讨论回迁房能不能买?这篇文章详细地介绍回迁房。

一、回迁房的类型

1、二类经济适用房。拿到房本就可以上市交易,交易时需要缴纳土地出让金,土地出让金是网签价的3%

2、三定三限三结合,又叫定向安置房。房本满五年才可以交易,不需要缴纳土地出让金,交易时和商品房税费一样,满五唯一只有契税。

3、村集体土地建设的房子,也叫“小产权”。没房本,无法上市交易,这种也会被称为“回迁房”。这类房产要谨慎,不能过户,只能私下签合同,还需要全款,是非常没有保障的,不建议买。(本文提及的回迁房不包含这种类型)

我们买房群里常说的回迁房,通常是指的二类经济适用房。

如果是还没有下房本的回迁房,是不建议碰的,什么时候下房本没有保障,下了房本后,业主会不会反悔也没有保障。

二、回迁房的转商费

只要是拿到房本的回迁房,都是可以买卖的,没有风险,贝壳平台上的回迁房,都是可以上市交易的,可以放心购买。税费有高有低,要根据房子的情况来看。

二类经适房的转商费并不高,在政策房里算是比较低的。土地出让金是3%。

举个栗子:一套400万的房子,土地出让金=400*3%=12万。

如果想少交土地出让金,可以通过赠与的方式转商,赠与的过程中,按最低过户指导价,交土地出让金就可以。

一般小区的过户指导价在2万左右,一个80平米的房子,土地出让金=20000*80*3%=4.8万。也就是说,如果业主配合转商,转商费也就四五万。

三、回迁房的优缺点

回迁房的优点:

(1)回迁房最大的优点,就是便宜,比同地段的纯商品房小区,至少便宜20%左右。

(2)考虑回迁房的,预算一般都在500万以内,买回迁房可以选一个好地段,通勤近一些,流通性好一些。南三环的回迁房,和南五环外的商品房一个价,环线靠里的流通性好多了,卖的时候关注的人也多。

(3)回迁房社区周围一般比较成熟,生活配套都挺好。

回迁房的缺点:

(1)品质差,回迁房大多都不是人车分流的,小区绿化做的一般,物业维护差,楼道里大多是没有贴瓷砖的,堆积杂物现象多。

(2)密度大,10年以前的回迁房基本都是塔楼,两梯8户、三梯12户;10年以后都是两梯四户的板楼,但总高得有二十七八层。

(3)出租率高,很多家庭不止分了一套房,多余的会出租,所以,回迁房出租率高一些。

关于居民素质,回迁房居住的大多是拆迁户,相比商品房来说,平均年龄偏大一些。经常听到有说,回迁房里大爷大妈有在超市不排队的、有为了抢纸盒子打架的,等一些现象。但我觉得,哪个小区都有素质高和素质低的,商品房里也有为了抢车位打架的,也有门口堆杂物的、楼顶做违建的。

四、常见的回迁房小区

回迁房小区里有口碑很差的,比如弘善家园,密度大、环境差、户型采光不好,狗屎多,一提回迁房必举例的小区。

弘善家园

也有很多回迁房小区环境是很不错的:合顺家园、广安康馨家园、北店嘉园、西局玉园、亚林西居住区、将府锦苑、北坞嘉园,等等。

广安康馨家园

流通性非常好的回迁房小区:融泽嘉园、丽泽景园、南庭新苑,等等。

融泽嘉园

近几年,还出了很多品质很好的回迁房,目前没下房本,比如东风苑(干挂石材外立面,看起来和泛海差不多),刘孟家园(气势压过旁边的中海豪宅)。

五、能不能买回迁房?

550万以上的预算,不建议考虑回迁房,预算低的,没得选,可以选择回迁房过渡一下。

一方面,看自己能不能接受回迁房的一些缺点,另一方面,看你想住多久,如果住四五年就换房,那就宁可买近的回迁房,保证流通,也别买太偏的商品房,到时候不好卖。

举个南庭新苑的例子,我们买房群,买这个小区的群友,超过十个了。新宫地铁站附近,流通性非常好,缺点极其明显,小区环境不好,物业等同于没有,草坪上停车、隔音差,等等。

但是,300-350万买一个68平米的中间楼层两居室,近地铁+双轨+有商场+有电梯+正规两居+楼龄新(2010年建成)。同样价位买个商品房,得去4号线的尽头天宫院了,那边的流通性可比新宫差远了。


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